Financiar condomínio ficou mais difícil: novas regras de Fannie Mae e Freddie Mac entram em vigor

Entraram em vigor nesta segunda-feira, 3 de agosto, as novas regras de Fannie Mae e Freddie Mac para financiamento de condomínios — e elas mudam o jogo para quem planeja comprar um condo nos Estados Unidos. A Fannie Mae aposentou o processo de análise simplificada conhecido como Limited Review, e o Freddie Mac eliminou o equivalente Streamlined Review. A partir de agora, quase todo prédio estabelecido com mais de 10 unidades passa por uma revisão completa antes de o empréstimo ser aprovado.

As duas gigantes hipotecárias, que garantem a maior parte dos financiamentos residenciais do país, anunciaram a mudança em março, na carta LL-2026-03 da Fannie Mae, com regra coordenada do Freddie Mac. As exigências valem para aplicações de empréstimo datadas de 3 de agosto de 2026 em diante.

O que muda na prática

Na revisão completa — a Full Review —, o credor examina a saúde da associação de moradores por inteiro: finanças, fundo de reserva, histórico de processos judiciais, apólices de seguro e registros de inspeção e manutenção. Isso vale independentemente do tamanho da entrada ou do crédito do comprador. Antes, cerca de 40% das compras de condomínio com hipoteca passavam pela análise simplificada, segundo a CNBC.

O objetivo declarado é identificar prédios com problemas financeiros ou estruturais e proteger o comprador de herdar um abacaxi. O efeito colateral, segundo especialistas do setor, é um processo mais lento — e mais negativas.

"Isso vai fazer o processo de aplicação demorar muito mais e vai resultar em muitas aplicações desqualificadas", disse à CNBC Max Slyusarchuk, CEO da A&D Mortgage, na Flórida. Para ele, comprar um condomínio deve ficar "bem mais difícil".

Setor pediu adiamento — e não conseguiu

Em julho, três entidades do mercado — a Community Home Lenders of America, o Community Associations Institute e a National Association of Mortgage Brokers — enviaram carta ao diretor da FHFA, William J. Pulte, pedindo flexibilização e adiamento de pelo menos um ano da fase seguinte das regras, segundo a Mortgage Professional America. A carta estima que a revisão completa pode adicionar mais de US$ 1.000 em custos de transação para o comprador.

"Dou nota B-menos pelo esforço e F pela implementação", resumiu Kimber White, presidente da associação de mortgage brokers, à publicação. O peso da mudança é grande: 35,2% da moradia americana está em community associations — cerca de 373 mil associações, com 78,1 milhões de moradores.

E vem mais aperto por aí. Em 4 de janeiro de 2027, a reserva mínima obrigatória das associações sobe de 10% para 15% do orçamento anual. As regras de seguro também endureceram: a apólice master do prédio deve cobrir 100% do custo estimado de reposição, com franquia máxima de US$ 50 mil por ocorrência, segundo o alerta jurídico do escritório Whiteford, Taylor & Preston.

O que o comprador brasileiro deve fazer

Condomínio costuma ser a opção mais acessível para a primeira compra — inclusive em mercados caros como Denver e Seattle. Com as novas regras, três cuidados passam a ser obrigatórios:

• Pergunte ao lender, antes de fazer oferta, se o prédio passa na Full Review. Muitos credores mantêm listas de condomínios já aprovados ou já reprovados pelas agências.
• Peça os documentos da associação cedo: orçamento, estudo de reservas, atas e histórico de special assessments. Prédio com reserva magra ou obra estrutural pendente virou risco de negativa.
• Conte com prazo maior de fechamento e negocie datas com folga no contrato, para não perder o depósito por atraso na aprovação do financiamento.

A regra vale para o país inteiro e não tem exceção por estado. Para quem já estava com aplicação assinada antes de 3 de agosto, o processo antigo continua valendo.