Casa nova vende mais barata nos EUA em junho: a janela estreita para quem sonha comprar em Denver ou Seattle

O sonho da casa propria nos Estados Unidos deu um pequeno sinal de vida em junho, mas com uma ressalva que interessa a todo imigrante brasileiro que junta dinheiro para sair do aluguel. As construtoras estao vendendo mais, so que empurrando casas menores e mais baratas, com desconto, para tirar o comprador da inercia imposta pelos juros altos.

Os dados sao do relatorio mensal de vendas de imoveis novos divulgado nesta sexta-feira (24) pelo Censo dos EUA em conjunto com o Departamento de Habitacao, o HUD. As vendas de casas novas unifamiliares somaram um ritmo anualizado de 628 mil unidades em junho, alta de 1,6% sobre maio. O numero interrompeu dois meses seguidos de queda e veio acima do que os economistas esperavam.

O detalhe e que, na comparacao com um ano atras, as vendas ainda estao 5,6% menores. Ou seja: o mercado respira, mas segue devagar, sufocado pela mesma trava de sempre, o custo do financiamento.

O preco caiu, mas por um motivo

O preco mediano da casa nova vendida em junho foi de US$ 398.300, queda de 2,7% em relacao a um ano antes e de 3,3% frente a maio. A primeira vista, soa como boa noticia para o comprador. Mas boa parte dessa queda nao e a mesma casa ficando mais barata, e a mistura do que esta a venda que mudou.

Imoveis abaixo de US$ 300 mil passaram a representar 23% das vendas, cinco pontos percentuais a mais do que antes. Sem conseguir girar as casas grandes e caras, as construtoras estao lancando plantas menores e oferecendo incentivos, como bancar parte dos juros do comprador nos primeiros anos. E estrategia de sobrevivencia delas, e uma janela para quem tem renda apertada.

Por que os juros ainda mandam

A ancora de tudo isso e a taxa de hipoteca. A media do financiamento de 30 anos rondou 6,5% em junho e subiu para perto de 6,58% na semana passada, segundo a Freddie Mac, empurrada por temores de inflacao e pela tensao no Oriente Medio. Os juros dos titulos de 10 anos do Tesouro americano, referencia para as hipotecas, estao perto do nivel mais alto em 18 meses.

Enquanto o financiamento nao afrouxar, muita gente que poderia comprar continua parada, e e por isso que o estoque de casas novas a venda inchou para 485 mil unidades, o equivalente a 9,3 meses de oferta no ritmo atual. Estoque alto costuma dar poder de barganha a quem compra.

O gancho de Denver e Seattle

O relatorio e nacional, mas a logica bate na porta do Colorado. Na Grande Denver, o preco mediano de venda girava em torno de US$ 575 mil no levantamento mais recente da imprensa local, praticamente estavel na comparacao anual, com o numero de imoveis ativos encolhendo e os dias no mercado se alongando. E um mercado que, nas palavras dos proprios analistas, nao esta disparando nem despencando, esta firme e lento.

Para o imigrante que sonha comprar, isso desenha um cenario especifico. Nao e o mercado euforico de anos atras, com guerra de lances e propostas acima do anuncio. E um mercado em que o vendedor, sobretudo a construtora com casa nova encalhada, tem motivo para ouvir uma oferta, cobrir custos de fechamento ou bancar a reducao dos juros. Vale perguntar.

Vale tambem um alerta de realismo. Com a hipoteca ainda perto de 6,5% e o preco de entrada em Denver na casa das centenas de milhares de dolares, a parcela mensal continua comendo uma fatia enorme do orcamento de uma familia tipica do Colorado. Para muitos brasileiros recem-chegados, sem historico de credito robusto nem entrada gorda, o aluguel ainda sera a unica porta por um tempo.

O que fazer com essa informacao

O recado do relatorio de junho nao e corra comprar. E o jogo mudou de tom. Depois de anos em que o comprador nao tinha vez, o vento virou um pouco a favor de quem tem paciencia e caixa para negociar, especialmente em imoveis novos, onde a construtora precisa vender. Quem estiver nessa fila deve pedir cotacoes de financiamento em mais de um banco, perguntar por incentivos de construtora e rodar as contas com o pe no chao, contando com a hipoteca no patamar atual, e nao com uma queda que ainda nao veio.